①映画館をつくるのは滅多にない経験です。でも興味のある人もいるのではと思い、少し「映画館づくり」のステップを解説してみようと思います。あくまで東京で開業する場合ですが、自分なりの経験をシェアしたいと思います。なお法律の細かい点については事実誤認があるかもしれません。ご了承下さい。

②法律用語的厳密さは心許ないですが、実経験にもとづく概ね正しい理解だと思いますのでぜひ今後の参考に（誰が？）してください。 まず最も重要な3点について。一つ目は「用途地域」、2つ目は「天井高」、3つ目は「通路幅」です。

③この3点は、もしこれをクリアしていなければ、どう工夫しても、逆立ちしても映画館はつくれないというほぼ絶対的な条件です。まずこれに該当する物件を見つけることがなにより重要です。

④1つ目の「用途地域」。都市計画法により映画館は、「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」にしかつくれません（ひとまず東京の場合）。まずめぼしい物件をみつけたら、すぐに用途地域を調べます。

⑤用途地域は東京都都市整備局のWebサービス「都市計画情報等提供サービス」などで住所を検索すればすぐに判明します。調べてみると分かるのですが、東京の西側では、有名な繁華街の駅周辺でも「住居地域」に指定されているエリアが多いです。たとえば渋谷区の代官山駅周辺一帯はほぼ「住居地域」で、

⑥どんなに新しい現代的な高層ビルのテナント物件であろうと、映画館をつくることはできません。東京の西側では幹線線道や鉄道線路のそば以外は「住居地域」になっていることが多いので物件探しに非常に苦労します。基本的に駅や大きな道路から離れれば離れるほど「住居地域」になっていくので、

⑦駅から遠くても広くて賃料が安ければ良い、と考えて物件探しをしても結局は用途地域がクリアできないということになりがちです。さらに、用途地域以外にも「特定街区」という指定もあり、「文教地区」にはやはり映画館はつくれません。

⑧つまり小中学校が近いと文教地区に指定されている可能性が高いのであきらめざるを得ないケースが多いです。 要するに、映画館というのはいわば「悪い場所」という捉えられ方をしていると言えます。いまではむしろ子供たちの学校の近くに映画館があるというのは文化的香りがしますが、

⑨歴史的には映画館というのは「悪い場所」であり、規制されるべきビジネスだったということだと思います。実際、戦後に映画が娯楽の王様だった頃には、あまりの動員数に衛生環境も劣悪で周辺にも悪影響を及ぼしていたみたいです。

⑩だからこそ、規制も厳しくなりそれが現代まで続いているわけです。たとえば現在でも映画館は席数に応じて便器の数まで法律で決まっています。館内の換気性能も厳しい基準があります。映画館は換気が万全だからコロナ禍においても比較的安全だ、という広報がされていたと思いますが、

⑪これは詭弁でも強弁でもなく、事実、法律的に厳しく換気の基準が定められているのが映画館なのです（真偽は定かではないですが戦後の結核の蔓延に対応した規定と聞いたことがあります）。ですから、映画館の設営コストの中でも、実は最も大きな投資は換気・空調システムになります。

⑫まずめぼしい物件を見つけ、用途地域をクリアしていることを確認したら、そのうえで現地を見に行きますよね。そこで確認すべき2つ目は「天井高」です。これはまず、天井高が高くなければ必然的にスクリーンが小さくなってしまうので良い劇場にはなりません。

⑬スクリーンの大きさは多くの場合ヨコ幅よりタテ幅つまり天井高で決まります。さらに、前列の人の頭が気になってちゃんとスクリーンが見えない、ということがないようある程度高く掲げる必要がありますし、座席をひな壇状にして観客の目線を上げるのがいまやスタンダードな劇場のつくりですから

⑭これもある程度天井が高くないと7列目8列目あたりになると頭が天井にぶつかる、という事態が起きてしまいます。 また、ここでも空調・換気システムが関係します。天井高がある程度ないと、空調・換気の配管がうまく回せませないのです。また、低い天井にムリに空調・換気装置を設置しようとすると、

⑮空調・換気のノイズが干渉して作品に集中できなくなってしまいます。スクリーンの大きさ、目線の確保、空調・換気の配管確保とノイズの干渉という点からいえば、天井は高ければ高ければ良いのです。

⑯しかし、一般的なテナントビルだと、スケルトンの状態で天井高3.2〜3.7mくらいが私の物件探しの経験では一般的でした。さらに梁（はり）がある場所では2.7〜3.2mになります。多くの場合、広い空間には梁があるので、結局有効な天井高は3ｍ程度ということになり、

⑰これでは一定品質以上の映写・音響環境の映画館の実現は難しいと言わざるをえないです。私の経験上は最低でも梁下で天井高4ｍ以上を条件に物件探しをするべきだと思います。

⑱「用途地域」をクリアし「天井高」もクリアできたら、最後の関門は「通路幅」です。映画館は法律（興行法や消防法に関連します）で、2つ以上の別方向の出口から外に出られないといけないことになっています。

⑲さらにその通路の幅が1.2ｍ以上と決まっていて、段差がある場合は段差の高さと幅まで規制があります（蹴上8cm以上、18cm以下／踏面26cm以上　60cm以下）。要は火事や災害の際に、お客様が混乱なく屋外に避難できるよう、万全な経路の確保として決まっているわけです。

⑳しかし一般的なテナントビルでは、通路幅が最初から最後まで1.2ｍもある物件は稀です。途中で一部1.2m以下に狭まってしまう箇所があるのもNGです。さらにそれが2方向になければいけない。これは、私が物件探しをするうえで最も苦労した関門で、結論からいうと一般的なテナントビルの2階以上の物件で

㉑幅員1.2ｍ以上の2方向通路がある物件を見つけることはできませんでした。 ですので、解決策としては、1階の物件を探すことです。1階なら、2方向通路という問題さえクリアすれば1.2m以上の幅員の確保はそう難しくありません。2階以上の物件の階段部分が問題になる場合が多いからです。

㉒以上の3つの点から、私は、「住居地域」が比較的少ない東京の東エリアで天井高4m以上、かつ1階の物件を探すことにしました。東京の東エリアにはそもそも映画館（ミニシアター）が極端に少なく、その状況を変えるために挑んでみたい、段々とそんな風にも考えるようになりました。

㉓それによって見つかった物件がいま工事中の菊川駅前の元パチンコ店です。一緒に物件調査を行っていた映画館設営のコンサルタントには、「奇跡的」と言われましたが、確かにこれだけの駅至近の好立地で天井高がある1階物件はなかなかないと思います。

㉔とはいえ、東京の東エリアには工場跡や倉庫跡などの天井の高い1階の物件が比較的まだまだ多いと思います（消防や耐火設備について課題があるかも知れませんが）。東エリアなら駅から離れても用途地域が「準工業地域」だったりすることも多いです。

㉕ですから、もしいまから映画館をつくりたいという奇特な人がいらっしゃったら、東エリアをお薦めします。一緒に奇特に盛り上げていきましょう！ こんなに長いテキストを読んで下さりありがとうございました！ Strangerをどうぞよろしくお願いします！

長々とツイートお疲れ様でした。 strangerのことをツイートで知り、妻の帰省旅行で東京に戻るときには 是非、立ち寄らせていただきたく思います。 ひとつお聞きしたいのですが、 なぜ"stranger"という名前にされたんですか？

大変勉強になりました。成功されることを祈っております。

映画好きとしてとても楽しみです！ 建築士、建築家と一緒に調査、設計などはされたのでしょうか？